Как же человеку, сдающему или арендующему жилье, обезопасить себя от таких неприятностей?
"Мошенник обещает каждому человеку, пришедшему посмотреть квартиру, что она достанется именно ему, и требует задаток"
- Многие люди желают снять квартиру с минимальными затратами на поиск жилья, поэтому не обращаются в агентство недвижимости, а покупают так называемые распечатки, распространяющиеся на газетных раскладках, - рассказал Борис Егиазарян. - Однако человек должен быть готов к тому, что почти вся информация в этих бюллетенях уже устарела, поэтому он просто зря потратит время на обзвон. Дело в том, что договор об аренде квартиры заключается очень быстро, в отличие от сделки купли-продажи. В агентстве клиенту показывают несколько вариантов, и он сразу принимает решение. Поэтому информация о сдаваемых квартирах устаревает уже через полдня-день после ее поступления в базу данных. Не говоря уже о том, что первыми доступ к ней получают профессиональные риэлторы, которые тут же отрабатывают самые перспективные предложения. Я считаю, что продажа устаревшей информации - это тоже мошенничество.
- А вообще, как сегодня чаще всего обманывают людей при сдаче квартир? Раньше многие жаловались, что жилье сдавали одновременно нескольким гражданам. Сейчас такие случаи бывают?
- Очень редко. Люди стали грамотнее, да и большинство квартир сдают через агентства, а риэлтор, обнаружив аферу, обязательно сообщает в милицию. Ведь механизм этого мошенничества рассчитан "на лоха". То есть человек снимает квартиру в хорошем месте, затем дает объявление о срочной сдаче жилья за невысокую цену. Естественно, желающих очень много. Мошенник обещает каждому гражданину, пришедшему посмотреть квартиру, что она достанется именно ему, и требует выплатить деньги за несколько месяцев вперед или дать задаток.
Уберечься от этого можно легко. Нужно просто проверить документы на квартиру. Да и риэлторы, работающие на рынке не один год, прекрасно знают, кто какую квартиру сдает. И если вдруг объявление дает новый человек, это всегда настораживает.
Правда, иногда в качестве доказательства клиенту показывают не документы на квартиру, а штамп в паспорте. Нередко люди даже не понимают разницы между пропиской и правом собственности. Очень много квартир сдается на основании данных регистрации в паспорте, что не только грозит множеством проблем, но и является нарушением закона.
- Но раз человек, сдающий квартиру, прописан в ней, то он хотя бы является членом семьи хозяина.
- Необязательно. Сегодня, когда прописка заменена регистрацией и правила ее уже не такие жесткие, есть такое понятие, как временная регистрация. Например, молодой человек снял у пенсионерки квартиру, а затем под каким-нибудь предлогом уговорил хозяйку зарегистрировать его на данной жилплощади. Уберечься от недобросовестных арендодателей можно одним способом - тщательно проверять документы хозяина и бумаги на квартиру.
- И для чего требовать техпаспорт жилья?
- Квартирой могут владеть несколько человек, и нет гарантии, что жилье сдается в аренду по согласию всех хозяев. В первую очередь нужно выяснить, кому принадлежит квартира. И в случае, если есть несколько собственников, то лучше получить у каждого письменное согласие на сдачу. Также обязательно нужно взять разрешение у второго супруга, если жилье принадлежит мужу или жене (только в том случае, если квартира была куплена в браке). Ведь по закону, если хотя бы один из собственников против сдачи квартиры или его об этом не предупредили, он может расторгнуть договор аренды. Более того, такой документ вообще недействителен, так как не содержит разрешения всех собственников. К сожалению, подобные случаи не редкость. Например, брат сдал квартиру без согласия сестры, которая была за границей. Вернувшейся из-за рубежа сестре негде жить, и она выселяет квартирантов, тем более что договор она не подписывала и согласие на сделку не давала.
"Арендаторам желательно сменить замок на входной двери"
- Как правильно передавать деньги?
- Каждый расчет советую подтверждать распиской. А каким будет график оплаты, нужно решить еще при подписании договора.
- А необходимо ли нотариально заверять расписки?
- Не обязательно. Суд принимает к рассмотрению и не заверенные нотариусом расписки, и даже устные договоренности, если есть свидетель. Да и процедура заверения недешево стоит. А вот сам договор с графиком расчетов стоит заверить нотариально. Он должен быть составлен на фирменном бланке агентства недвижимости и скреплен мокрой печатью.
Кстати, нередко так называемые черные маклеры, то есть люди, которые самостоятельно и фактически незаконно занимаются посредничеством, или нечистоплотные риэлторы, пытающиеся скрыть сделку от своего агентства, используют ксерокопии бланков. Вот только печати на документах серые. Кроме того, сейчас многие солидные агентства защищают свои документы голографическими марками, которые подделать очень сложно.
- Расскажите о видах договоров и о том, что нужно в них указать, чтобы избежать неприятностей.
- Есть два вида этого документа. Первый - когда владелец жилья и квартирант подписывают двусторонний договор. А второй - когда третьей стороной выступает агентство недвижимости. В этом случае риэлторы не только являются свидетелями, но и отвечают перед клиентом, если возникнут проблемы. Ведь человек может подать на агентство в суд за невыполнение обязательств.
Квартирант вправе четко указать в договоре, когда и при каких условиях хозяин может посещать квартиру, что он должен заранее предупреждать о своих визитах. А вообще, я советую арендаторам на время своего проживания в квартире сменить замок на входной двери.
- Владелец не подает в суд жалобу, что его не пускают в квартиру?
- Даже в стандартном договоре аренды есть пункт о том, что хозяин вправе находиться в квартире только с согласия жильца. Кому это приятно, когда в вещах может рыться посторонний человек. А если вдруг что-то пропадет? Хозяин квартиры должен понять: он за деньги передает свою жилплощадь в пользование другому человеку.
Хотя бывают случаи, когда владелец все же настаивает на периодическом посещении квартиры, например, хочет поливать цветы. Арендатор должен в договоре указать, что он с этим согласен. Но практика показывает, что со временем возникают конфликты между собственником и квартирантом, так как постоянные визиты хозяина быстро надоедают. Да и истинной причиной такого условия чаще всего является контроль за жильцами.
- Очень часто можно слышать жалобы, что после квартирантов жилье приходится ремонтировать.
- Какими бы аккуратными ни были арендаторы, неприятностей редко удается избежать. Но так уже заведено, что какие-то мелкие поломки устраняются за счет хозяина. А вот серьезное повреждение имущества компенсирует квартирант. У меня был случай, когда жильцы разбили банку с зеленкой в ванне стоимостью 2500 долларов. Отмыть ее оказалось нереально, и квартиранты были вынуждены купить и установить новую ванну.
- В договоре указывается, кто платит за поломку?
- Если в квартире есть имущество, представляющее, по мнению хозяина, большую ценность (например, дорогая мебель, бытовая техника, аппаратура), то оно должно быть внесено в специальный перечень, прилагающийся к договору. В случае поломки или исчезновения любого предмета из этого списка арендатор обязан возместить его стоимость или починить за свой счет. Но такие перечни, как правило, составляются при сдаче дорогих, фешенебельных апартаментов. В самых ходовых дешевых квартирах обычно бытовая техника и мебель старые и не представляют особой ценности.
"Закон запрещает сдавать в аренду квартиры, в которых прописаны больные туберкулезом, инвалиды или несовершеннолетние"
- В развитых странах все риски страхуются, а у нас можно застраховать свою квартиру, которую сдают в аренду?
- Кое-какие риски сегодня застраховать можно. Некоторые компании страхуют недвижимость от затопления, пожара, кражи со взломом и стихийных бедствий. Но вот разработать надежный механизм страхования от поломки квартирантами мебели, бытовой техники и прочего добра так и не удалось. Страховщики не могут гарантировать, что не начнутся массовые случаи порчи имущества с целью получить страховку. Да и рассчитать тарифы довольно сложно.
- Есть еще какие-либо подводные камни при сдаче жилья?
- У нас много неприватизированных квартир, для сдачи которых, если следовать букве закона, нужно получить согласие жэка или другой организации, на чьем балансе находится эта недвижимость. Ведь человек, живущий в неприватизированной квартире, имеет право только на проживание, а не на распоряжение. Он не хозяин.
Да, действительно, уже много лет такие квартиры сдают, и зачастую никто никаких разрешений не берет, но если вдруг дотошный или не желающий платить деньги квартирант подаст в суд, то по букве закона договор будет признан недействительным, а соответственно, и все обязательства по нему могут быть аннулированы. Поэтому, чтобы обезопасить своих клиентов, в солидных агентствах настаивают на заключении договора с жэком.
Есть еще ряд норм, связанных с неприватизированным жильем, которые повсеместно игнорируются. Например, по закону, квартира не подлежит сдаче, если в ней прописаны больные туберкулезом, инвалиды, несовершеннолетние.
- Многие люди, снимая жилье на несколько лет, делают там дорогостоящий ремонт. Допустим, владелец квартиры, которую он сдавал на пять лет, через год решил договор расторгнуть. Но квартирант уже сделал ремонт. Как выйти из этой ситуации?
- Это одна из самых серьезных проблем. Учитывая нынешний рост цен, арендодатели все чаще стараются расторгнуть ранее заключенные долгосрочные договоры. С одной стороны, их можно понять. Если год назад за квартиру давали 300 долларов, то сегодня - уже 500. Да и ремонт в квартире сделан. Арендодатель приходит и заявляет квартирантам, что он уже хочет больше денег, например, 500 долларов.
Но теперь посмотрим на этот вопрос глазами арендатора. Он снял эту квартиру на несколько лет, посчитав, что ему будет выгоднее вложить пару тысяч долларов в ремонт, чем арендовать более комфортабельное жилье. Конечно, в этой ситуации он не хочет платить за аренду больше. А о том, чтобы демонтировать все, что установлено в ходе ремонта, не может быть и речи.
Решение этой проблемы зависит от того, как был составлен договор. Если в нем был указан подобный вариант (условия, на которых проводится ремонт, возможность повышения квартплаты), то квартирант, как минимум, получит компенсацию, а то и вовсе останется жить в квартире до окончания срока договора. А вот если был подписан стандартный документ, то у арендатора шансов выиграть спор совсем мало. Хозяин пишет квартиранту письмо, в котором сообщает, что в связи с изменением семейных обстоятельств просит освободить жилплощадь. Письмо отправляет с уведомлением. Формальности соблюдены, и через три месяца он обращается в суд и выселяет квартирантов. Причем это самый спокойный вариант. Сколько было случаев, когда квартиру просто взламывали, вещи жильцов выставляли за дверь и меняли замок.
Обезопасить себя можно одним способом: подписать договор с точным перечнем прав и обязанностей и штрафными санкциями в случае досрочного расторжения. Такой документ может быть заверен нотариально либо с участием официальных свидетелей, каковыми могут являться риэлторы.
- Нередко возникают конфликты из-за оплаты счетов за свет, телефон. Кто должен платить за коммунальные услуги?
- Это зависит от того, как между собой договорятся хозяин и арендатор. Но даже если в договоре записано, что платить должен квартирант, коммунальные службы будут предъявлять претензии владельцу жилья. Кстати, хозяин телефона имеет право запретить квартиранту делать междугородные звонки. Для этого необходимо обратиться на телефонную станцию с просьбой отключить выход на "междугородку".
Мошенничество на рынке аренды
Квартира в субаренду
Субарендой специалисты называют передачу арендованного жилья внаем третьему лицу. Субаренда квартиры – один из распространенных видов обмана. Схема его такова. Мошенник арендует квартиру (как правило, низкой ценовой категории), а после показывает ее будущему нанимателю. При этом, на радость последнего, аферист предлагает снять жилье по цене несколько ниже рыночной. И чаще всего арендатор моментально соглашается на поставленные условия. Перед вселением «хозяин» просит предоплату за первый месяц или оставить залог в размере 50–100% арендной платы. Наниматель платит деньги и готов въехать сегодня же. Однако мошенник просит подождать пару дней: мол, надо вывезти лишние вещи, привести квартиру в порядок и т. д. Ключи от квартиры аферист обещает вручить в день переезда. Или, во избежание подозрений, отдает их сразу, но после ухода квартиросъемщика замки меняются. Через несколько дней наниматель приезжает вселяться и… обнаруживает перед дверью еще несколько семей, с которых мнимый владелец квартиры тоже взял залог. Иногда «арендодатели» просят с нанимателей предоплату за полгода-год вперед, мотивируя это тем, что уезжают в командировку за границу. Квартиро-съемщики, довольные тем, что их долго не будет беспокоить хозяин, вселяются. А через какое-то время в квартире появляются истинные собственники. И горе-нанимателям приходится снова искать себе крышу над головой.Чтобы не пополнить ряды обманутых, арендаторам нужно требовать документы на квартиру и удостоверяющие личность хозяина жилья. Определить реального собственника можно также с помощью соседей, которые дадут исчерпывающую информацию о владельце квартиры.
Муниципальное жилье
Довольно часто арендаторов обманывают, когда они снимают муниципальное жилье. Как правило, в таких квартирах бывают зарегистрированы по месту жительства несколько человек. Один из них сдает квартиру, берет с нанимателя внушительную сумму и уезжает якобы на долгое время. А на следующий день на пороге появляется второй зарегистрированный жилец. Возмущенный действиями первого, он заявляет, что ему негде жить, и просит арендаторов освободить помещение. Известно, что неприватизированная квартира принадлежит городу. Однако, нанимая такую жилплощадь, будущие квартиранты почему-то забывают получить письменное согласие на аренду в районном жилищном агентстве и от всех, кто зарегистрирован в квартире. Без этого документа любой зарегистрированный по месту жительства в квартире может запретить нанимателю жить в ней. Поэтому – перед тем как снять жилье – арендатору необходимо выяснить, находится ли оно в собственности у наймодателя. И если квартира или комната не приватизирована, требовать письменного согласия на сдачу жилья в аренду всех «прописанных» в нем. А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишним будет получить разрешение соседей: если они будут против, от такого варианта лучше отказаться.
Шантаж налоговой инспекцией
Далеко не каждый арендодатель оказывается примерным налогоплательщиком. Мошенники, узнав о таких наймодателях, начинают их шантажировать.В один прекрасный день предприимчивый гражданин обнаруживает у себя в почтовом ящике письмо, рассказывающее об условиях сдачи жилья внаем. Также в послании говорится о том, что существующий договор об аренде не зарегистрирован в налоговой инспекции. А чтобы исключить адресата из «черного списка», ему предлагается перечислить некую сумму на указанный счет, для чего предусмотрительно прилагается платежное извещение. И напуганный арендодатель делает все, что нужно аферистам. В действительности Министерство по налогам и сборам России никаких справок и платежных извещений не рассылает. Территориальные налоговые органы имеют право проверять граждан, сдающих жилье в аренду. При посещении квартиры, которое происходит в рабочее время, налоговый инспектор должен предъявить служебное удостоверение. Его могут сопровождать представители территориальных органов внутренних дел (обычно это участковый инспектор) и Федеральной службы налоговой полиции. В результате проверки составляется акт опроса квартиранта. Если возникают вопросы к арендатору или владельцу жилья, его письменным уведомлением вызывают для беседы в налоговую инспекцию по месту жительства. Так что, получив от имени налоговых органов документ, который вызывает сомнение, лучше всего обратитесь за разъяснениями в территориальную налоговую инспекцию.
Продажа арендованной квартиры
Существуют мошенники, которые играют только по-крупному, — они специализируются на продаже арендованных квартир. И это, кстати, не такой уж и редкий вариант обмана. Аферисты находят владельца неприватизированной квартиры и предлагают сдать им жилье по высокой цене на длительный срок. Какой же человек откажется от такого выгодного предложения? После выплаты приличной суммы «арендаторы» предлагают зарегистрировать договор найма и вызываются это сделать сами («Ну зачем же вам тратить свое драгоценное время?») и просят хозяина дать его паспорт. Полдела уже сделано. С этим паспортом похожий на его владельца гражданин приватизирует квартиру, после чего она продается. Возможно, впоследствии сделка по продаже жилплощади будет признана недействительной. Но сколько сил придется потратить, чтобы выселить незаконных собственников из своей квартиры и восстановить справедливость! Даже если квартирант производит на хозяина жилья самое распрекрасное впечатление, ни при каких условиях нельзя давать арендатору паспорт. Посмотреть – пожалуйста, но ни в коем случае не доверять документ «на день». Кроме того, очень внимательным нужно быть первые два месяца. Обратить внимание, действительно ли съемщики живут в помещении или только изредка приходят. Помочь в этом могут незапланированные телефонные звонки, а также соседи, которые скажут, как часто наниматели появляются в квартире и что за люди к ним приходят. А еще лучше приватизировать жилье перед тем, как сдавать его в аренду. Проблем у собственника намного меньше, а прав – больше.
И последнее. Схемы мошенничества с каждым днем становятся все изощреннее. Даже специалист не всегда может заметить подвох в действиях обманщиков. Известны, например, случаи, когда наниматели предлагали сделать ремонт в счет арендной платы. А потом хозяину выставляли такой счет, что только продав квартиру можно было расплатиться за проведенные работы. Так что желающим сдать жилье в аренду следует всегда быть настороже. Сотрудникам правоохранительных органов не раз приходилось сталкиваться с ситуациями, при которых квартиры в отсутствие хозяев взламывались и предоставлялись в аренду. Известны случаи, когда жилье на длительный срок сдавала пожилая женщина, а после появлялся ее опекун и объяснял квартиросъемщикам, что старушка состоит на учете в психдиспансере и ее действия неадекватны (при этом деньги он отказывался возвращать). Некоторые собственники квадратных метров тоже не гнушаются легкой наживой: сдают жилье нескольким арендаторам, и те долго-долго ждут вручения ключа «через день».
Схем мошенничества на рынке аренды предостаточно - будьте бдительны!!!
